2024年，千際投行預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)”平庸之年”或”筑底之年”。

市場(chǎng)可能會(huì)表現(xiàn)得不溫不火，既沒(méi)有顯著的上升動(dòng)力，也不會(huì)有明顯的下降風(fēng)險(xiǎn)。

最近的幾次重要會(huì)議都強(qiáng)調(diào)了積極穩(wěn)妥地解決房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的必要性。可能需要再過(guò)三年，房地產(chǎn)行業(yè)才能從潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和穩(wěn)定力量。

該行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的調(diào)整，從頂峰跌至谷底，這嚴(yán)重削弱了許多人對(duì)房地產(chǎn)的信心。重建這種信心和共識(shí)將是一個(gè)艱難的過(guò)程。

在經(jīng)歷重大挫折后的復(fù)蘇總是緩慢的。現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢恢復(fù)和休養(yǎng)的時(shí)刻。

01

貨幣政策：謹(jǐn)慎調(diào)整

2023年見(jiàn)證了貨幣政策的謹(jǐn)慎調(diào)整，而非激進(jìn)的”大放水”。全年多次降息共計(jì)20個(gè)基點(diǎn)，伴隨著存量房貸的下調(diào)75個(gè)基點(diǎn)。這一策略旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，而非引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

盡管M2（廣義貨幣供應(yīng)量）的增速一直維持在10%以上，但實(shí)際利率卻仍高企。市場(chǎng)出現(xiàn)資金緊張的跡象，實(shí)際利率水平持續(xù)攀升至近5%，這是自2016年以來(lái)的最高點(diǎn)。

回顧2008年的政策，當(dāng)時(shí)房貸利率低至7折，首套房貸首付僅需兩成，一線(xiàn)城市的實(shí)際貸款利率為3.7%，公積金貸款為3.2%。相比之下，當(dāng)前的利率環(huán)境顯得更為嚴(yán)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)常被視為貨幣資金的”蓄水池”。在沒(méi)有顯著的政策寬松（即”大放水”）的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模波動(dòng)。展望2024年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有進(jìn)一步的20至50個(gè)基點(diǎn)的降息空間，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2023年的房地產(chǎn)行業(yè)不太可能出現(xiàn)強(qiáng)刺激后的V型反轉(zhuǎn)，更可能的是漸進(jìn)的L型恢復(fù)。這種穩(wěn)健的政策調(diào)整有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡，而非劇烈波動(dòng)。

02

財(cái)政措施：地方債與基建的雙重作用

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中國(guó)的財(cái)政政策正發(fā)揮著關(guān)鍵作用，特別是在穩(wěn)定市場(chǎng)和推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面。最近，政府已經(jīng)發(fā)行了2萬(wàn)億人民幣的地方政府債券，這一措施有效地穩(wěn)定了城市投資債市場(chǎng)。然而，面對(duì)巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，這一數(shù)字盡管顯著，但仍顯不足。

為了進(jìn)一步支持基礎(chǔ)建設(shè)，政府已經(jīng)額外發(fā)行了1萬(wàn)億人民幣的特別國(guó)債，專(zhuān)門(mén)用于水利項(xiàng)目。此外，還有傳言稱(chēng)，將有另外1萬(wàn)億人民幣的資金投入到三大重點(diǎn)工程中。如果這些資金能夠成功吸引私人部門(mén)的參與，并撬動(dòng)5倍以上的配套資金，那么將形成高達(dá)10萬(wàn)億人民幣的新經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，這將極大地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。

穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為政策放松提供了必要的基礎(chǔ)。在此背景下，一線(xiàn)城市的放松政策效果有望從1個(gè)月延長(zhǎng)到3個(gè)月，而二三線(xiàn)城市預(yù)期將迎來(lái)止跌企穩(wěn)的局面。通過(guò)這些財(cái)政舉措，中國(guó)政府正在積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)并推動(dòng)持續(xù)發(fā)展。

03

美元降息：影響

隨著市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)美元將在今年第二季度開(kāi)始降息，這一政策變動(dòng)可能對(duì)全球金融市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。特別是對(duì)中國(guó)而言，美元的降息預(yù)計(jì)將促進(jìn)資金回流，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇提供支持。這種資金回流，結(jié)合人民幣的升值，可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值的再平衡，為股市和樓市帶來(lái)重返增長(zhǎng)的契機(jī)。

然而，這一趨勢(shì)并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。人民幣的升值可能給出口導(dǎo)向型企業(yè)帶來(lái)額外的壓力，從而影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體恢復(fù)力度。歷史數(shù)據(jù)顯示，每次美元大幅加息之后，經(jīng)濟(jì)通常會(huì)遭受重創(chuàng)。事實(shí)上，2023年上半年，華爾街分析師們就曾普遍預(yù)測(cè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)衰退。

因此，盡管短期內(nèi)美元降息可能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)提供一定的支持，但在下半年，我們?nèi)孕杈�惕�?guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的潛在蔓延。這要求政策制定者和投資者維持警覺(jué)態(tài)度，密切關(guān)注全球金融市場(chǎng)的變化，以便有效應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

04

房地產(chǎn)市場(chǎng)：逐步放松的政策

在過(guò)去一年中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)證了政府對(duì)政策的逐步放松。盡管市場(chǎng)普遍期待更為激進(jìn)的刺激措施，但2023年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未提出重大的政策調(diào)整，例如在住房消費(fèi)或支持需求方面的新提議。

2022年，一些強(qiáng)二線(xiàn)城市如杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙和東莞實(shí)施了一系列松綁措施，但這些政策似乎未能顯著刺激市場(chǎng)。2023年，政府將放松措施擴(kuò)展至一線(xiàn)城市，從廣州開(kāi)始，隨后是上海、深圳和北京，雖然政策力度有所加大，但市場(chǎng)反應(yīng)依然有限，房?jī)r(jià)和新房銷(xiāo)售量持續(xù)下滑。

全年，全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)750項(xiàng)。然而，這些政策的效果通常短暫，往往僅維持一個(gè)月。目前，即使在一線(xiàn)城市也面臨挑戰(zhàn)，如深圳的二手房日均成交量和新房成交量均未達(dá)到良性循環(huán)的榮枯線(xiàn)5000的健康市場(chǎng)水平。

展望2024年，一線(xiàn)城市有機(jī)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策，通過(guò)逐步放松限購(gòu)、限售、限貸和限價(jià)等措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。相比之下，二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)仍在分化和下跌。

總體而言，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境尚未完全企穩(wěn)的背景下，即使政府完全取消限購(gòu)和限價(jià)措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不太可能迅速回暖。市場(chǎng)的未來(lái)仍充滿(mǎn)不確定性，需要繼續(xù)關(guān)注政策動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

05

土地財(cái)政：一場(chǎng)緩慢的轉(zhuǎn)變

近年來(lái)，中國(guó)的土地財(cái)政正在經(jīng)歷一場(chǎng)重要的變革。2023年，18個(gè)集中供地的城市廢除了土地拍賣(mài)的價(jià)格上限，回歸到了”最高價(jià)者得”的模式。此舉標(biāo)志著土地市場(chǎng)溫度的逐步升溫。然而，目前來(lái)看，即便放開(kāi)了限價(jià)，多數(shù)土地拍賣(mài)仍以底價(jià)成交，顯示出城市間和區(qū)域間的顯著差異。

土地銷(xiāo)售一直是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。從2021年的8.7萬(wàn)億元下降到2023年的4萬(wàn)億元，土地出讓金的收入減少了約50%。近兩年，土地收入與房地產(chǎn)稅收每年下降超過(guò)5萬(wàn)億元。加之過(guò)去四年減稅降費(fèi)超過(guò)7萬(wàn)億元，地方政府的財(cái)政收入承受了巨大壓力。在多數(shù)城市中，土地出讓金是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來(lái)源，這些收入是純盈利，無(wú)需償還本金和利息。

在建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式之前，地方政府仍需依賴(lài)土地財(cái)政。目前，有14個(gè)城市的土地財(cái)政依賴(lài)度高于50%但低于100%，而另有12個(gè)城市的依賴(lài)度超過(guò)100%，包括國(guó)家中心城市如武漢、廣州、鄭州和西安。

各地財(cái)政土地依賴(lài)度

擺脫土地財(cái)政依賴(lài)，政府的核心策略是引入房地產(chǎn)稅。但這一措施更適合在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的環(huán)境中實(shí)施。土地財(cái)政的這一轉(zhuǎn)變，雖緩慢，但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方政府財(cái)政模式都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

06

房地產(chǎn)投資：持續(xù)下降

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)格局下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨連續(xù)第三年的投資萎縮。重要的金融機(jī)構(gòu)如摩根士丹利、瑞銀和招銀國(guó)際均預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資將分別下降7%、5%和7%。投資下降趨勢(shì)在2022年已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)時(shí)全年投資下降了8.4%。特別值得注意的是，截至2023年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到10萬(wàn)億元人民幣，同比下降了9%，其中住宅投資下降了9.0%。

安信證券的分析曾指出，在2030年之前，住宅投資占GDP的比例將穩(wěn)定在約8%。然而，2023年這一比例急劇下降至6%，預(yù)計(jì)2024年將進(jìn)一步下滑至約5.5%。這一數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資降幅已超出正常范圍。

為了更好地理解這一趨勢(shì)，我們可以與已完成城市化高峰的地區(qū)如日本和美國(guó)進(jìn)行比較。這些地區(qū)的住宅投資占GDP的比例通常穩(wěn)定在7%左右。有趣的是，中國(guó)在短短三年內(nèi)完成了日本20年才實(shí)現(xiàn)的變化，這一事實(shí)突顯了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速變化和當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)。

07

新動(dòng)向：加速現(xiàn)售制進(jìn)度

在2024年的樓市中，現(xiàn)售制度的實(shí)施進(jìn)度正在加快。迄今為止，中國(guó)共有350萬(wàn)套”保交樓”項(xiàng)目，其中已經(jīng)成功交付超過(guò)268萬(wàn)套，交付率高達(dá)76%以上。這一成就的背后，反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要轉(zhuǎn)變。

在此之前，房地產(chǎn)交付困境和樓盤(pán)爛尾問(wèn)題的一個(gè)關(guān)鍵因素是期房預(yù)售機(jī)制。預(yù)售制度允許開(kāi)發(fā)商在建設(shè)之前出售房產(chǎn)，這種做法長(zhǎng)期以來(lái)受到了廣泛的批評(píng)，被認(rèn)為是導(dǎo)致項(xiàng)目延誤和資金短缺的主要原因之一。為了應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，北京等地開(kāi)始由政府監(jiān)管預(yù)售資金，以增強(qiáng)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和消費(fèi)者的保護(hù)。

然而，盡管政府正在采取措施改革預(yù)售制度，整體進(jìn)展似乎不會(huì)太快。這種謹(jǐn)慎的態(tài)度反映了一個(gè)核心觀點(diǎn)：在當(dāng)前的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，對(duì)于重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的快速改革可能帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

2024年，預(yù)售和現(xiàn)售制度并存，這一現(xiàn)狀揭示了市場(chǎng)的新趨勢(shì)。現(xiàn)房銷(xiāo)售的增加，更多是由于期房銷(xiāo)售不暢的市場(chǎng)反應(yīng)，而非政策直接推動(dòng)。這種現(xiàn)象突顯了消費(fèi)者對(duì)于即時(shí)交付和資金安全的日益重視，同時(shí)也反映出市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)預(yù)售模式信心的減弱。

08

回顧：2023年房地產(chǎn)行業(yè)透視

2023年標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的顯著轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，典型房企的融資額從以往的1.7萬(wàn)億人民幣顯著減少至僅0.47萬(wàn)億，反映出市場(chǎng)的收縮趨勢(shì)。

在這一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了重大震蕩。恒大集團(tuán)的許家印遭遇法律強(qiáng)制措施，象征著行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的深化。同時(shí)，全國(guó)有43家公司被強(qiáng)制退市，其中房地產(chǎn)企業(yè)所占比例最高，顯示出監(jiān)管層對(duì)于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注和干預(yù)。

盡管政策對(duì)民營(yíng)房企融資持開(kāi)放態(tài)度，大型企業(yè)如金地集團(tuán)、萬(wàn)科企業(yè)和龍湖集團(tuán)得以穩(wěn)固其市場(chǎng)地位，但許多財(cái)務(wù)困境的民營(yíng)企業(yè)面臨資不抵債的困境，失去了再融資的能力。這一趨勢(shì)預(yù)示著這些企業(yè)將逐步退出市場(chǎng)，甚至面臨破產(chǎn)。

同時(shí)，政府大力推動(dòng)保障房項(xiàng)目的實(shí)施，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可能由國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)。這一變化不僅對(duì)行業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，也為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展提供了新的動(dòng)力。

09

未來(lái)：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變革

隨著全國(guó)平均每人擁有的住房面積達(dá)到40平方米，基本滿(mǎn)足了居民的居住需求。加之總?cè)丝谥饾u減少，城市化率穩(wěn)定在65%，社會(huì)對(duì)住房的需求預(yù)計(jì)將顯著下降。在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。

房?jī)r(jià)的下跌加劇了這種變化。投資住房的吸引力減弱，導(dǎo)致更多的存量房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商手中累積的6億平方米庫(kù)存房產(chǎn)，以及社會(huì)上閑置的30億平方米二手房，都可能成為市場(chǎng)的供給壓力。

當(dāng)前，整個(gè)經(jīng)濟(jì)正處于降杠桿的過(guò)程中，企業(yè)和家庭都在努力減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。這一背景下，資產(chǎn)拋售的壓力持續(xù)存在，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

進(jìn)入2024年，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)和城中村改造項(xiàng)目是否會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，目前尚不明確。這一變數(shù)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生關(guān)鍵影響。隨著形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向值得持續(xù)關(guān)注。

010

法拍房：數(shù)量激增引發(fā)房?jī)r(jià)下跌

近期，中國(guó)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了顯著的挑戰(zhàn)。在北京和上海等一線(xiàn)城市，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速下滑，跌幅在20%至30%之間。特別是在北京和上海的核心區(qū)，房?jī)r(jià)下跌30%已成為常見(jiàn)現(xiàn)象。深圳學(xué)區(qū)房的價(jià)格在過(guò)去幾年中累計(jì)下跌了50%，而其他眾多小區(qū)的房?jī)r(jià)下跌30%也成為了新常態(tài)。

一般而言，房?jī)r(jià)下跌30%被視為一個(gè)關(guān)鍵閾值。當(dāng)房?jī)r(jià)跌至此界限，許多房產(chǎn)的價(jià)值不足以覆蓋貸款首付，導(dǎo)致房主無(wú)法繼續(xù)貸款或補(bǔ)足貸款差額。這種情況通常導(dǎo)致房主斷供，房產(chǎn)隨后進(jìn)入法拍流程。此外，原本優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)也可能變質(zhì)，成為類(lèi)似于次貸危機(jī)中的不良資產(chǎn)。

暴雷事件發(fā)生兩年后，一些企業(yè)的庫(kù)存房屋開(kāi)始逐漸進(jìn)入法拍流程。這種趨勢(shì)不僅揭示了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨的更廣泛的經(jīng)濟(jì)影響。

結(jié)語(yǔ)

標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）預(yù)測(cè)，2024年將是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)的關(guān)鍵年份。經(jīng)歷了近兩年國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇烈變動(dòng)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了顯著的調(diào)整，多個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)顯示市場(chǎng)已經(jīng)觸底。

千際投行認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步穩(wěn)定和寬松政策的持續(xù)實(shí)施，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)，并重回正軌。

盡管經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就，但市場(chǎng)普遍期待政府能夠進(jìn)一步放寬政策，以加速行業(yè)的復(fù)蘇。標(biāo)普的這一預(yù)測(cè)為投資者和市場(chǎng)參與者提供了關(guān)鍵的洞察，展示了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的潛在走向。

作者｜千際投行

編輯｜孫廣軍

題圖｜AI 生成

END

       原文標(biāo)題 : 2024年，房地產(chǎn)十大猜想