自助者天助之，自棄者天棄之

作者：巖石

編輯：時完

風(fēng)品：李然

來源：銠財——銠財研究院

理智與瘋狂間，只有一道細細的紅線。把握不住火候的逾越者，總要付出代價。

4月8日早間，世茂集團在港交所公告稱，中國建設(shè)銀行（亞洲）股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出對本公司的清盤呈請，涉及財務(wù)義務(wù)金額約15.795億港元。

雖然世茂集團稱，該呈請并不代表境外債權(quán)人及其他相關(guān)方的共同利益，將極力反對該呈請，股價卻仍受重創(chuàng)。當(dāng)日收盤報0.37港元，大跌18.68%，市值縮水至僅14.05億港元，距離1424億港元巔峰期縮水達99%。截止4月16日收盤價0.31港元。

A股同樣不樂觀。4月12日晚，ST世茂公告，12日收盤價0.99元/股，低于人民幣1元。據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：如連續(xù)20個交易日低于1元，公司股票可能被終止上市交易。4月16日再跌4%、收于0.94元，市值已不足36億元。

能否平安渡過呢？

01

“并購?fù)?rdquo;浮沉

公開信息顯示，世茂集團創(chuàng)始于1989年，旗下有世茂集團、世茂服務(wù)、ST世茂三家上市公司。其中前兩者在港股上市、ST世茂在上交所上市。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，清盤是投資者增加話語權(quán)、對出險企業(yè)施加壓力、防范企業(yè)股東暗箱操作的一種策略，是維護投資者自身債權(quán)權(quán)益的重要機制，內(nèi)地房企近兩年也有一些“被清盤”案例。

作為一家總部位于上海、全國化布局的閩系房企，世茂集團的高歌猛進開始于2019年。當(dāng)年4月的港股2018年業(yè)績發(fā)布會上，世茂房地產(chǎn)副主席兼總裁許世壇表示，2019年會加大并購。

據(jù)新京報統(tǒng)計，2019年世茂集團收購泰禾、萬通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團等房企旗下超20個項目，并接手了彼時出現(xiàn)債務(wù)危機的福晟集團項目。

另據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2019年融創(chuàng)、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價值成為行業(yè)前三。

一番買買買，世茂被一些輿論稱為“并購?fù)?rdquo;。伴隨規(guī)模狂奔，業(yè)績隨之快升。2019年世茂集團累計合約銷售總額約2600.7億元；合約銷售總面積1465.6萬平方米，同比分別增長48%及37%。

據(jù)克而瑞公布的房企銷售額排行榜，當(dāng)年世茂重回前10、位列第9，相較2018年的第11位前進2名。

2020年繼續(xù)攀升，累計合約銷售總額約3003.1億元，累計合約銷售總面積1712.56萬平方米，同比再升15%及17%。

然而與規(guī)模同頻狂飆的，還有高負債、高杠桿。wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，世茂集團總負債達4373億，較2017年的2108億增加了2265億、規(guī)模翻了一倍。

可惜好景不長，2021下半年以來，房市進入持續(xù)調(diào)整階段。隨著市場下行，從業(yè)者銷售壓力開始加大，背負不菲債壓的世茂可謂甘苦自知。2022年7月，一紙違約公告拉開了企業(yè)債務(wù)暴雷的大幕。

最新財報顯示，2023年世茂集團累計實現(xiàn)合約銷售額428.22億元，收入同比下降約5.7%至594.64億元；經(jīng)營虧損同比擴大476.1%至132.5億元，股東應(yīng)占凈虧損約210億元。

截至2023年底，世茂集團借貸合共約2640億元，其中約1994億元將于未來12個月內(nèi)到期償還，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金僅約214億元，累計未按計劃還款日期償還的借貸為1694億元。

流動性壓力肉眼可見。想要轉(zhuǎn)危為安，除了政策松綁、市場回暖、自身加強去化，保證上市地位也是時間換空間、債務(wù)談判中的重要底牌。

02

復(fù)牌與化債

拉長維度看，這不是其資本市場首遇狀況。2022年4月1日股票曾暫停買賣，原因是2021年報“難產(chǎn)”。

2023年7月28日，停牌近16個月后，世茂集團連發(fā)三份“遲到”財報，對外披露2021年度、2022年中期及全年報。同日公告，公司已履行復(fù)牌指引，申請由2023年7月31日上午9時正起恢復(fù)股份買賣。

退市危機得以解除，但業(yè)績“滑鐵盧”難以避免。2021年，世茂集團營業(yè)額約1077.97億元，按年下降約20.4%；2022年營業(yè)額再降41.5%至630.40億元。銷售額方面，2021年合約銷售額2691.1億元，2022年銷售業(yè)績降至865.2億元。

截至2022年底，公司旗下?lián)碛?00多個項目，土地儲備約6050萬平方米（權(quán)益前）。報告期內(nèi)股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)虧損128.25億元，虧損額較上年下降44.8%。2021年和2022年累虧485.85億元。

受業(yè)績拖累影響，復(fù)牌當(dāng)天世茂集團股價大幅下挫，收盤跌幅65.51%，市值僅剩57.73億港元，略高于其物管子公司世貿(mào)服務(wù)的市值。

投資者的躊躇不無道理。復(fù)盤只是長征第一步，如何扭虧、有效化債、渡過現(xiàn)金流危機才是關(guān)鍵。

2024年3月28日，世茂集團公告，公司最新未按計劃還款日期償還的借貸增加至1741億元。

就在公告發(fā)布三天前，世貿(mào)集團剛剛發(fā)布債務(wù)重組方案，方案顯示公司提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合等四個選項。

選項一短期工具，年期6年，利息將按短期票據(jù)或短期貸款未償還本金額50%的金額累計并每半年支付一次，方式為重組生效日期起計首四年由公司選擇以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц叮�第五年起以現(xiàn)金形式悉數(shù)支付。倘若以現(xiàn)金全部支付利息，年利率為5.0%；倘若以實物形式支付任何部分利息，年利率6.0%。

選項二長期工具，年期9年，長期工具未償還本金額的利息將予累計并每半年支付一次，于重組生效日期起計首六年每年3.0%，全部以實物支付；第七年開始每年2.0%，全部以現(xiàn)金支付。選項三強制可換股債券，按每股8.5港元的轉(zhuǎn)股價將其持有的全部或部分強制可換股債券轉(zhuǎn)換為公司股份。

選項四組合工具，固定組合包括本金額相等于該計劃債權(quán)人本金額25%的短期工具、本金額相等于該計劃債權(quán)人本金額35%的長期工具及本金額相等于該計劃債權(quán)人本金額40%的強制可換股債券。

行業(yè)分析師王婷妍表示，從債務(wù)重組方案看，在化債關(guān)鍵“窗口期”，公司上市地位至關(guān)重要，決定了未來債務(wù)重組走向。一旦不保，方案也將面臨失敗風(fēng)險。若債務(wù)重組成功施行，將讓世茂品牌形象、市場信譽得到修復(fù)，提振購房者信心進而加快去化、促進保交樓，一盤化險棋也就下活了。這也是此次突發(fā)清盤風(fēng)波，企業(yè)反應(yīng)強烈的重要原因。

財經(jīng)評論員陸暉則表示，世茂集團清盤動作并不會直接影響大陸地區(qū)的項目交付，上述項目能否交付取決于該項目的資金狀況以及當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管，只要監(jiān)管到位，對項目的資金使用嚴格把關(guān)，港股上市主體清盤與否和項目交付沒有必然關(guān)系。

無論孰是孰非，對出險房企而言，“保交樓”、“化債”是兩大任務(wù)。關(guān)鍵時刻，遭遇清盤風(fēng)波肯定不是加分項。能否平穩(wěn)化解，對世茂何時渡劫、能否渡劫至關(guān)重要。

2024年1月2日，世茂集團公告，2023年企業(yè)以穩(wěn)保交付為核心任務(wù)，全年共交付超9.1萬套房源，總面積達1399萬平方米。

03

保殼之戰(zhàn)

一波未平一波又起。相比世茂集團面臨的清盤風(fēng)波，ST世茂的退市危機同樣吸眼球。

4月9日，ST世茂股價收盤價下跌-4.76%觸及1元清盤線，連續(xù)兩交易日以跌停報收。4月12日收盤價0.99元/股，跌破1元線，當(dāng)晚公告提示面值退市風(fēng)險。4月16日再跌4%、收于0.94元。

這并非ST世茂首臨退市風(fēng)險，2023年5月30日，公司盤中股價一度跌至1元。當(dāng)晚，ST世茂公告稱，為維護投資者利益、提振信心，峰盈國際或其一致行動人計劃5月31日起3個月內(nèi)，擬增持金額不低于1億元且不超2億元增持計劃，增持價格不高于人民幣 1.30 元/股。

隨后股價震蕩上行，第一次保殼危機得以化解。然跌眼球的是，2023年12月11日，ST世茂又發(fā)公告，因未完全落實回購計劃，世茂股份和董事長許榮茂被上交所予以監(jiān)管警示。截至回購期限屆滿，ST世茂實際回購金額約五千萬元，遠低于上述增持承諾。

對此，公司解釋稱，未落實原因包括：部分時段無法實施回購，以及資金緊張。為完成增持計劃，公司將增持價格上限由1.3元/股調(diào)至1.8元/股，同時增持期間延長9個月，總體增持期限不超12個月，增持計劃的其他內(nèi)容不變。

增持計劃落空，疊加2024年初資本市場整體波動，2月7日ST世茂股價盤中跌破“1元”紅線，觸及0.96元新低。

說千道萬，能否讓股價支棱起來、成功保殼，答案還需從基本面尋找。

2024年3月20日晚，ST世茂公告，子公司泉州世茂新里程置業(yè)有限公司以2.85億元價格轉(zhuǎn)讓位于福建省泉州市的商業(yè)地塊和地面商業(yè)配套建筑物。

值得注意的是，標的資產(chǎn)2022年審計價值11.56億元，存貨賬面價值1.16億元，已提存貨減值0.06億元，存貨凈值1.10億元，標的資產(chǎn)賬面價值合計12.66億元。ST世茂以2.85億元價格出售后，將導(dǎo)致公司凈利減少9.81億元，歸母凈利減少1.70億元。

3月29日，ST世茂公告稱，子公司南京房地產(chǎn)原計劃將其持有的南京市鼓樓區(qū)南通路118號部分商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給南京麓漫貳號，用于清償關(guān)聯(lián)方濟南君睞欠恒鐵投資的借款。上述轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)于2024年2月22日-2024年2月23日在阿里資產(chǎn)平臺上公開拍賣，拍賣結(jié)果為：南京麓漫貳號以最高應(yīng)價勝出，拍賣成交價1.35億元。過戶手續(xù)完成后，濟南君睞欠恒鐵投資1.35億元借款償還完畢，南京房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保義務(wù)履行完畢。

4月12日，ST世茂發(fā)布子公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)暨清償債務(wù)事項的進展公告，徐州置業(yè)擬將抵押物即其持有的徐州市云龍區(qū)三環(huán)東路世茂廣場商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給徐州麓曼，用于清償關(guān)聯(lián)方南昌新發(fā)展欠濟南鐵茂的借款。2024年4月11日上述轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)已完成過戶手續(xù)。在2022年度審計報告中轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的賬面價值為6.16億元，公司關(guān)聯(lián)方世茂集團控股有限公司及其子公司已通過扣減對公司及下屬子公司6.16億元應(yīng)收款的方式給予公司等額補償。

一系列賣資足夠決絕，有助緩解現(xiàn)金流壓力，可相應(yīng)代價也肉眼可見。2023三季報顯示，公司總資產(chǎn)從2022年末的1304.46億元降到1277.29億元，凈資產(chǎn)從408.08億元降到377.91億元。即便如此，合計負債仍從896.38億元增至899.37億元，資產(chǎn)負債率從上年度末的68.72%升到三季報末的70.41%。

據(jù)ST世茂公告，截至2024年3月29日，公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)累計123.24億元未能按期支付。3月新增公開市場債務(wù)10.14億元未能按期支付，本月新增非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)1.11億元未能按期支付。

可見，化債之路仍任重道遠。如何高效快速出清風(fēng)險，考驗管理層大智慧。

04

復(fù)盤“大飛機戰(zhàn)略”

也是2019年，世茂集團啟動地產(chǎn)并購戰(zhàn)略的同時，開始了多元化步伐。

董事局副主席、總裁許世壇將該模式命名為“大飛機戰(zhàn)略”。地產(chǎn)是核心，酒店管理、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公、文化娛樂為堅實“雙翼”；高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、金融等投資，則為世茂平衡發(fā)展的關(guān)鍵“尾翼”。

然規(guī)劃趕不上變化，伴隨業(yè)績持續(xù)虧損，“大飛機戰(zhàn)略”也熄火了。

行業(yè)分析師孫業(yè)文指出，在地產(chǎn)核心中，ST世茂主要承載商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，世茂集團則以住宅和酒店業(yè)務(wù)為主。兩者本有著明確“分工協(xié)議”，是涇渭分明的兩條業(yè)務(wù)線，卻一度因管理無序、邊界變得模糊，最終兩者均跌入債務(wù)旋渦，不得不說是一種遺憾。

不算多苛求。時間指針調(diào)回2009年，許榮茂、世茂房地產(chǎn)及世茂股份三方簽訂了《不競爭協(xié)議》及其補充協(xié)議，明確劃分兩家公司的營業(yè)范圍，即世茂房地產(chǎn)致力住宅和酒店業(yè)務(wù)，世茂股份從事商業(yè)地產(chǎn)。

而據(jù)ST世茂2019年報，世茂集團與ST世茂在長三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域都有布局，在上海、深圳、杭州等城市均開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

彼時，有輿論分析認為，世茂集團與ST世茂有涉嫌同業(yè)競爭的嫌疑，如把控不嚴，可能會破壞市場交易規(guī)則,有損中小股東利益。

此外，兩者還曾存多次關(guān)聯(lián)交易，遭到監(jiān)管問詢是否違反不競爭承諾、是否存在利益輸送的嫌疑。對此拷問，世茂均一一否認。

不過2023年“五一”小長假后首個交易日，世茂股份便被實施其他風(fēng)險警示，股票簡稱變?yōu)?ldquo;ST世茂”。“戴帽”主因是ST世茂2022年度內(nèi)部控制審計報告被出具了否定意見，由于世茂股份及部分子公司2022年度產(chǎn)生多筆訴訟、且存在被列被執(zhí)行人情況，部分被執(zhí)行事項涉及的業(yè)務(wù)未在財報中反映。

2023年5月12日，ST世茂對2022年財報進行補充和更正，其中審計報告關(guān)于“世茂股份存在大額資產(chǎn)處于被執(zhí)行狀態(tài)的情況”：執(zhí)行標的金額由“162.88萬元”更改為“162.88億元”！看似粗心，卻追問企業(yè)內(nèi)控力、嚴謹性。

為爭取撤銷其他風(fēng)險警示，ST世茂方面表示，董事會將加強內(nèi)控管理，不斷健全內(nèi)控與風(fēng)險管理長效機制，實現(xiàn)內(nèi)部控制從形式到內(nèi)容、從參與業(yè)務(wù)到融入業(yè)務(wù)、從事后反映到事前控制的轉(zhuǎn)變，促進公司健康可持續(xù)發(fā)展。

足夠信心勃勃，可時至今日，投資者依舊沒能等來st世茂摘帽的曙光，卻面臨更嚴重的退市風(fēng)險。截至2023年9月30日，公司最新股東數(shù)達44770人。

截止4月16日，ST世茂股價報收0.94元；世茂服務(wù)為0.73港元，自3月4日跌破1港元，已連續(xù)29個交易日低于1元線。

跨過理智與瘋狂間的紅線，三家上市公司都受到或大或小波瀾。實控人許榮茂和許世壇父子該有哪些反思？保殼時間、化險騰挪空間還有多少？

05

能否等來一路繁花

自助者天助之，自棄者天棄之。

好在，并非全是壞消息。4月9日，ST世茂發(fā)布2024年3月份房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況簡報。一季度銷售簽約面積約29.5萬平方米，同比增長127%；銷售簽約金額約27.8億元，同比增長8%。

土地獲取方面，一季度，ST世茂雖無新增房地產(chǎn)儲備項目，亦無新開工面積，但房地產(chǎn)出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約2.9億元，綜合出租率達到86%。

融資端也有喜訊。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》，2024年，世茂集團在試點城市申報了40個房地產(chǎn)項目，入圍“白名單”的有16個。

大環(huán)境方面，2024年以來，從中央到地方密集出臺樓市支持政策。3月份以來，一線城市陸續(xù)“松綁”限購尤吸眼球。如3月26日，深圳廢止2006年以來實行的“7090政策”。

3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得購房”規(guī)定。同時，提高公積金貸款最高額度、臺契稅補貼政策、發(fā)放購房消費券、“先提后貸”等成為各地差異化的著力點。

所謂沒有一個冬天不會過去。自身不躺平，外加環(huán)境改善，長遠看世茂系仍有可期未來。只是當(dāng)下，如何熬過至暗、以什么代價熬過、何時真正渡劫仍是一個靈魂問題。

周期起伏、產(chǎn)業(yè)興衰本是常態(tài)。但經(jīng)歷此番殘酷洗牌，除了順勢而為的變通，還需刮骨療傷的勇氣，房地產(chǎn)業(yè)高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式已到盡頭，粗放規(guī)模退場高質(zhì)高效登臺。誰能更快更準斷舍離、走入新模式、擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力，誰就能率先穩(wěn)了，甚至迎來一路繁花。

同樣，世茂系化解清盤、退市、債務(wù)危機的密碼也藏在上述告別與擁抱中。

本文為銠財原創(chuàng)

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       原文標題 : 世茂集團的告別與擁抱