《港灣商業(yè)觀察》施子夫 李鐳 “裁員、造假、近20億股權(quán)被凍結(jié)以及可能到來的對賭失敗”，對王健林而言，珠海萬達(dá)商管的上市計劃，目前似乎迎來了最大挑戰(zhàn)。 

01

近20億股權(quán)被凍結(jié)

 風(fēng)波不止。6月8日針對“大連萬達(dá)商管19億股權(quán)被凍結(jié)”報道，萬達(dá)集團聲明如下： 一、萬達(dá)地產(chǎn)集團和某企業(yè)在一大型項目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財務(wù)糾紛。 二、2018年萬達(dá)商管引入投資人時，萬達(dá)商管45.27億股權(quán)當(dāng)時估值就已經(jīng)2430億元，此估值為公開信息。此次凍結(jié)萬達(dá)商管19億股權(quán)，大幅超過雙方財務(wù)糾紛金額。 萬達(dá)正通過法律途徑申訴，有信心維護萬達(dá)集團正當(dāng)權(quán)益。 企查查顯示，大連萬達(dá)集團股份有限公司6月5日新增2條股權(quán)凍結(jié)信息，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額合計約19.8億元，凍結(jié)期限自2023年6月5日至2026年6月4日。 與此同時，已經(jīng)遞表3次都失敗的珠海萬達(dá)商管，最近無疑是“當(dāng)紅炸子雞”，也引發(fā)了監(jiān)管層關(guān)注。 

02

備案補充材料直指核心問題

6月2日，證監(jiān)會國際部對珠海萬達(dá)等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補充材料要求。

證監(jiān)會重點聚焦珠海萬達(dá)六方面問題：1，公司治理及內(nèi)部控制運行方面，制度是否健全，是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形，是否存在對外擔(dān)保及為控股股東提供擔(dān)保的情形。

2，租賃實際收繳方面，有無防止內(nèi)部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實際執(zhí)行情況。

3，公司獨立性方面，珠海萬達(dá)商管與控股股東及其他關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)聯(lián)交易和資金往來有多少，關(guān)聯(lián)交易占該公司報告期內(nèi)營業(yè)收入或營業(yè)成本的比重又有多少？

4，短期償債風(fēng)險方面，公司收入和利潤大幅增加的原因和相關(guān)應(yīng)收款項期后收回情況，同時結(jié)合承諾的上市時間和實現(xiàn)業(yè)績有關(guān)的股權(quán)回購、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風(fēng)險情況。

5，募集資金使用方面，要求細(xì)化募集資金用途所采取的保障措施和相關(guān)安排，并就本次發(fā)行上市募集資金不會直接或間接流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出具承諾。

6，分紅政策的合理性方面，根據(jù)招股說明書，珠海萬達(dá)商管在2019年至2021年及2022年上半年累計現(xiàn)金分紅132.73億元，超過同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計數(shù)115.48億元，上述現(xiàn)金分紅金額以及未來現(xiàn)金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實施本次融資的必要性和合理性。

根據(jù)招股說明書，2019年-2021年珠海萬達(dá)在管商業(yè)廣場平均出租率為98.8%。2022年，萬達(dá)商管總收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%。租金為萬達(dá)商管的主要收入來源，2022年實現(xiàn)租金收入508.5億元，出租率穩(wěn)定在98.7%，租金收繳率100%。

證監(jiān)會要求珠海萬達(dá)結(jié)合報告期內(nèi)珠海萬達(dá)商業(yè)管理服務(wù)費及租金實際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其準(zhǔn)確性；請說明珠海萬達(dá)在考核和內(nèi)控制度方面，有無防止內(nèi)部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實際執(zhí)行情況。

日前，有知乎平臺流傳一篇《說說2023年的萬達(dá)商業(yè)》的文章，作者自稱是萬達(dá)的小員工，明確指出“萬達(dá)數(shù)據(jù)嚴(yán)重造假”，客流數(shù)、出租率、收租率、銷售額全有問題。

5月26日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）在上交所發(fā)布《關(guān)于市場傳聞的說明》（以下簡稱《說明》）專門就此事進行了回應(yīng)。

根據(jù)《說明》，萬達(dá)商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計算�？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進行計算。發(fā)行人已制定嚴(yán)格的內(nèi)控措施，通過租賃系統(tǒng)進行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。發(fā)行人對外披露的財務(wù)數(shù)據(jù)均由知名審計機構(gòu)審計、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由珠海商管上市聯(lián)席保薦人等機構(gòu)盡調(diào)確認(rèn)，業(yè)績不存在造假情況。

03

對賭壓頂：珠海萬達(dá)一波三折的上市夢

傳聞背后的風(fēng)聲鶴唳，無疑令王健林及其萬達(dá)商管壓力倍增。這一系列背后，又與珠海萬達(dá)商管上市無果密切關(guān)聯(lián)。

據(jù)悉，2021年10月21日、2022年4月22日以及2022年10月25日，珠海萬達(dá)商管遞表港交所都有始無終，宣告失效。

外界預(yù)計的是，隨著6月初證監(jiān)會的要求補充資料，或意味著很快珠海萬達(dá)商管要繼續(xù)沖刺上市，但能否順利成功仍然不確定性巨大。

上市是王健林的豪賭。國際知名評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾曾指出，2021年下半年，大連萬達(dá)商管從珠海萬達(dá)商管的若干Pre-IPO投資者那里獲得了395億元的投資。

萬達(dá)的投資者包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等22家機構(gòu)投資人。

標(biāo)普表示，如果珠海萬達(dá)商管未能在2023年年底前上市，萬達(dá)商管有義務(wù)回購IPO前投資者持有的股份，標(biāo)普因此將395億元的IPO前投資款視作債務(wù)。

今年6月1日，惠譽評級將大連萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司（萬達(dá)商管）的長期外幣發(fā)行人違約評級自‘BB+’下調(diào)至‘BB-’，將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（萬達(dá)香港）的長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其有擔(dān)保美元票據(jù)的評級自‘BB’下調(diào)至‘B+’�；厥章试u級為‘RR4’。惠譽維持對所有評級的負(fù)面評級觀察狀態(tài)。

惠譽指出，萬達(dá)商管姐妹公司萬達(dá)地產(chǎn)集團有限公司（萬達(dá)地產(chǎn)）的流動性因公司尋求短期銀行貸款展期而下滑，從而導(dǎo)致母公司大連萬達(dá)集團股份有限公司（萬達(dá)集團，持有萬達(dá)商管44%股份）的合并信用狀況趨弱�；葑u根據(jù)其《母子公司評級關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)》，遵循“子強母弱”的評級方法，在合并信用狀況的基礎(chǔ)上再上調(diào)一個子級得出萬達(dá)商管的評級。

惠譽同時將萬達(dá)商管的獨立信用狀況自‘bbb+’下調(diào)至‘bbb-’，原因是其持股79%的輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司（珠海萬達(dá)商管）上市延期�；葑u預(yù)計，若珠海萬達(dá)商管未能在2023年底前完成上市，萬達(dá)商管將不得不把上市前的投資金額（逾400億元人民幣）退還少數(shù)股東，這將損害其流動性。

維持負(fù)面評級觀察狀態(tài)反映出珠海萬達(dá)商管上市以及上市前的投資者是否同意推遲上市時間至2023年以后均仍存在不確定性。此外，惠譽也在關(guān)注母公司萬達(dá)集團的流動性是否會進一步惡化，或萬達(dá)商管和萬達(dá)集團之間的財務(wù)隔離是否會趨弱，從而導(dǎo)致惠譽對二者之間的母子公司關(guān)聯(lián)性予以重新評估。

惠譽指出，萬達(dá)商管資金充裕，能夠覆蓋即將到期的短期資本市場債務(wù)，但其流動性緩沖已有所惡化。截至2023年3月末，萬達(dá)商管披露的可用現(xiàn)金為280億元人民幣，而未來12個月內(nèi)到期的短期債券為220億元人民幣。繼審計機構(gòu)將上市前資金歸類為短期債務(wù)后，公司可用現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率已自2021年的2.7倍降至2022年的0.4倍。自2021年以來，惠譽已將上市前投資資金視為債務(wù)。（港灣財經(jīng)出品）

       原文標(biāo)題 : 王健林的巨壓時刻：近20億股權(quán)被凍結(jié)，珠海萬達(dá)400億對賭上市